大阪市区域选房指南

想来大阪定居的客人问的最多的问题就是房子应该买在哪里,大阪市各区面积虽然不大,但是各有特点,希望您可以通过这篇文章可以了解到每个区的特点,从而选到您心仪的房产。

                                                                                                                                                  大阪市区选房地图
                                                                                                                                     大阪各区域地价变化表

1.中央区:是大阪市中心地带,大阪城公园,心斋桥等著名景点均在中央区管辖范围,交通便利,商业发达,该地区非常适合房产投资和喜欢热闹商业环境的人群选择。

2.西区:西区公园较多,是大阪中心区域里比较安静的区域,适合喜欢居住在城市中心又不想环境太嘈杂的客户选择。

3.北区:北区以梅田商业中心为地标建筑,高档住宅林立,也是大阪市政府所在地。梅田大阪车站交通四通八达,地位相当于北京东三环,是高级白领最喜欢居住的地区。

4.浪速区:浪速区是大阪市面积最小的区,该区域以难波商业中心最为出名,大阪难波站也是交通换乘枢纽,适合经常在中心区域活动的客户选择。

5.天王寺区:天王寺商圈是大阪三大商业区之一,天王寺商圈是大阪本地年轻人最喜欢逛的商圈,同时天王寺区也是大阪教育质量较好的区域。周边有天王寺动物园,四天王寺等景点,交通便利,配套齐全,较适宜年轻人初次置业选择。

6.港区:顾名思义,港区是老港口工业区域。著名景点有海游馆,中央线可以直达,大阪市中央体育馆也在此区域,对于喜欢运动偏好钓鱼的客户可以着重考虑。

7.此花区:环球影城所在地,2025年世博会和未来赌城的落地区域,投资潜力巨大,适合长期投资获取收益的客户着重考虑。

8.东淀川区:以JR淡路区域为中心,辖区内有大阪经济大学,是大阪人口第三多的区域,区域内以日本人居住为主,居住较密集,适合在大阪北部上班族考虑。

9.西淀川区:传统老牌工业区,因为交通去梅田比较方便,渐渐变成新兴住宅区,房产价格较低,但同样增值空间有限,投资人可谨慎选择。

10.西成区:著名红灯区所在地,天下茶屋附近民宿比较集中,适宜投资民宿的客户选择。

11.东成区:是大阪老牌居住区域,土地价格相对便宜,地铁早晚高峰比较拥挤。

12.住吉区:大阪市立大学所在区域,辖区内学校遍布,注重教育质量的客户可以着重考察该区域。

13.大正区:传统工业区域,宜家和tokyo家具城坐落于此,但交通不是特别便利,房产增值空间有限。

14.旭区:该区域被河川环抱,淀川河川公园环境特别优美,大阪工业大学也坐落于此,适合有孩家庭选择居住。

15.福岛区:是著名企业松下的发源地,高层公寓比较多,紧邻梅田商业圈,适合年轻人居住及投资选择。

16.生野区:该区域韩国人聚集,是外国人比重最高的区域,外国人口占23%,是著名作家东野圭吾的出生地。

17.都岛区:以京桥交通枢纽为中心,该区域的樱之宫公园是周边居民锻炼健身的好去处,环境优美,特别适合家庭及养老居住。

18.城东区:城东区是全大阪人口最密集的区域,性价比较高,适合自住。

19.阿倍野区:帝塚山高级住宅区就在该区域,许多大阪富豪会选择住在帝塚山附近,阿倍野区也是教育强区,学校遍布辖区各个角落。

20.东住吉:长居公园就在该区域,长居公园是一个运动场及绿地有机融合的综合性公园,非常适宜有孩子的家庭选择。

21.淀川区:以新大阪交通枢纽为中心,新大阪新干线可以直通东京,该区域也是淀川花火大会的举办地,是大阪人口第二多的区域,比较适合经常往返东京的客户选择。

22.住之江区:该区域公园较多,较著名的有住吉公园和住之江公园,南港是豪华游轮停靠地点,交通不是特别便利,适合SOHO一族选择。

23.平野区:该区域以日本本地人居住为主,是大阪人口最多的区域,该区域学校也比较多,但是距离中央区域较远,不适合上班族选择。

24.鹤见区:鹤见绿地公园是原花博会的举办地,公园占地面积非常大。鹤见区与旭区共享绿地公园资源,环境优美,适宜养老居住选择。

经营管理签证3种投资类型解说一篇就懂

对于想到日本生活的人群,一定对经营管理签证非常熟悉。经营管理签证适应范围非常广,对申请者的学历年龄均没有特别的要求,只需要你在日本投资并经营自己的一份事业,能让事业维持下去就可以达到入籍或永居的条件。

经营事业听起来非常容易,但实际上大多数咨询的客户对自己需要经营什么事业,或者简单说去日本干什么没有明确的目标,银贝小编在这里为大家详细剖析日本创业的现状,希望可以为您赴日投资起到一定帮助。

                                                                                                                                                        有明确的投资目标

综合分析通过银贝办理的经营管理签证,可以将赴日投资分为3大类型:

一.自主创业型投资

自主创业,顾名思义就是自己有明确的创业计划,希望来日本开设公司。主要依靠自己的资本、资源、信息、技术、经验以及其他因素自己创办实业,解决在日生活签证问题。
行业类别成功案例VR技术日本房产虚拟看房系统电商平台搭建日中货物小型或专门品类买卖平台旅游服务创建平台为外国游客和当地导游搭桥牵线餐饮服务自主创立特色风味餐饮品牌视频服务立足于社交媒体平台,打造关于日本的独特节目IT服务提供网站创建,社交媒体编辑等支持服务商品贸易中日间服装、食品、建材及其他商品的贸易往来资源回收金属及塑料制品的资源回收利用进出口其他行业网络、仓储、派遣、医疗、建设等等以上均为赴日经营成功案例

||签证申请简要流程

||自主创业利弊分析

优点:自主经营对资金要求较低,基本满足500万日元的启动资金就可以开始运营。如设立贸易公司,除去设立公司租赁办公司等100万日元费用外,余下400万日元就可以开展贸易经营活动。

缺点:公司需要靠自身能力去维持运转,对个人能力要求较高,运营公司需要投入较大的精力来维持,初来日本的经营者需要适应日本的商业规则,文化差异以及语言交流的问题,如果经营不善会影响签证的更新。

二.加盟并购型投资

加盟指商业品牌的代理加盟,并购指企业的兼并和收购。通过加盟或并购在日成熟的品牌店面,经营并管理企业从而解决在日生活及签证问题。

||银贝深度合作加盟店

拉面馆加盟(虎ノ王拉面店加盟)奶茶甜品店加盟(一芳水果茶店、奶油本铺加盟)日式料理居酒屋加盟(大众酒场、ゆずの小町、晴晴海鲜居酒屋)教育培训加盟(Wam综合素质教育培训中心)

银贝深度合作加盟项目
||申请简要流程

||加盟并购利弊分析

优点:加盟及并购可以规避初期创业的风险,免去繁琐的创业准备工作,如果加盟商可以委托运营,就可以更好的节约时间,让店铺可以尽早运营起来。另外日本商业环境完备,实体店铺开始经营后可持续性比较好。

缺点:需要一定的启动资金,实体加盟平均最少需要投资80万人民币以上。如果经营不利,可能会面临亏损的状况,进而影响到签证的续签。

三.不动产相关投资

不动产投资其实即是物业投资,即购买土地及其上之房屋等不可移动建筑物。在这里特指通过购买经营性不动产,达到办理及延续经营管理签证的目的。经营性不动产是指购买整栋酒店、有资质的民宿或店铺等存在经营性行为的物件。也可通过买地自建合规酒店或民宿设立公司进行经营管理工作才符合签证要求。
||申请简要流程

||不动产投资利弊分析

优点:收益非常稳定,投资酒店、民宿等不动产物件即便经营状况一般,但是不动产本身价值不会受影响,稳定收益意味着经管签证续签基本不会有问题。

缺点:投资金额较大,如果不动产物件收益在10%左右,维持经管签证每年需要约500万日元/年,那就意味着客户需要投资至少5000万日元的物件,但是现在日本不动产收益很难做到10%,按照5%的收益,就需要投资1亿日元以上的物件。

注:如果客户投资不动产资金有限,可选择投资资产价值低的房产。

如:1.不可重建的物件(由于资产价值降低,不仅购买价格降低,而且诸如财产税之类的税收也比较少。无法重建的属性的缺点是无法重建。购买时必须进行房屋检查,必要时必须进行加固和修理,但购买后还需要维护。即使建筑物因地震或火灾等自然灾害而部分或全部毁坏,也无法重建)。

       2.借地权的物件(借地权的市场价位约所有权的7~8成左右,但是没有土地所有权)

综上所述,以上3种模式除了项目支出外,利润所得还要扣除本人的工资、办公场所租金、公司税理士做税费用等开销,所以为了经营管理签证的延续性,至少需要500万日元/年的收益才能保证企业不亏损。另外自主创业无雇佣员工要求,而经营实体行业必须要雇佣员工,投资人不可以做具体服务工作,所以必须聘用正式/临时工。企业聘用员工还有另外的优势,公司既可以保障一定的收益,又可以聘用员工促进当地就业,很大几率经管签证可以拿到3年/5年的签证。

全球酒店业稳中向好​

高度经营管理人才签证详细解说!

01 什么是高度人才签证
从2012年5月7日开始,日本针对高度人才的积分制度(外国人积分系统)正式启动。除此之外,从2013年12月24日,为了让制度更容易使用,完成了修改工序。然后,于2015年4月1日开始导入高度人才积分制度的评估方法,增加了高度专业人才的签证,除此之外,2017年4月26日修改了积分加分项目。

02 高度人才签证的优势

  • 申请成功将直接获得5年的高级人才签证
  • 允许多种在留资格活动
  • 配偶就业无时间、学历、职业经历等条件限制
  • 在满足某些条件下,双方父母均有资格到日本一起生活
  • 评分在70分以上,3年内可以获得永驻身份,如果80分以上,可以在1年内获得永驻身份。
  • 入境及在留手续会优先处理

03 高度人才签证的种类

高度人才签证可以分为以下3种类型:

1.高度学术研究签证

根据与本国的公立,私立机关所签署的合同开展的研究,研究指导以及教育活动。

2.高度专业技术签证

根据与本国的公立,私立机关所签署的合同从事需要应用到属于自然科学及人文科学领域的知识以及技术的业务活动。

3.高度经营管理签证

在本国的公立,私立机关进行事业经营及管理的活动。

注:高度经营管理签证是不需要日本相关公/私立机关的聘用合同,可以独立申请,操作方式比较灵活。

04 经营管理签证与高度经营管理签证的区别

经营管理签证

居住满10年可申请永驻,满5年可申请入籍

配偶及未成年子女可随行

配偶只可以打零工,每周不超28小时

高度经营管理签证

70分3年可申请永驻,80分1年可申请永驻,满5年可申请入籍

配偶、未成年子女、双方父母*、佣人均可随行

配偶无就劳限制

05 高度经营管理签证办理流程

1. 评估申请资格计算高度人才分数

2. 签署专属服务协议

3. 注册资本金汇入完成验资流程

4. 日本公司设立

5. 高度人才签证申请材料提交

6. 拿到五年高度人才在留资格认定书

7. 登陆日本并完成个人手续办理

06 评分规则及申请策略

高度经营管理签证积分规则比较灵活,可以根据自身情况灵活制定方案,有2种路线方向可供参考,学历较高可以选择高学历路线申请,资产较高可以选择高净值路线申请。

高学历人才

硕士MBA学位 25分

10年相关工作经验 25分

公司法人 10分

日语N1 15分

TOP300大学毕业 10分

高净值人才

​本科学位 10分

7年相关工作经验 20分

公司法人 10分

年收2500万日元* 40分

注:不一定必须在日本有高收入,日本以外的收入可以并用,如上例2500万日元年收可以海外收入2000万日元,日本收入500万日元。

大阪申请经营管理签证的优势在哪里?

在已经过去的2019年里,随着经管签证申请人数逐渐递增,入管局审批也呈现出新的政策与态势,日本银贝根据以往客户在不同地区的申请经验,推荐想办理经管签证的客户选择在大阪提交办理相关手续,那么大阪办理经管签证究竟有什么优势呢?

优势一:大阪申请审核较为宽松,出签率较高

就我们申请过的入管局来看,东京入管局仍然是日本全国最为严格的。在东京提交经管签证,无论是投资不动产,还是开实体店都不能保证百分百出签。主要是因为东京入管局对经营的事业计划要求比较高。事业内容上,以往东京入管局接受以网店贸易来申请签证,近两年由于以代购做申请的客户非常多,用代购去申请势必会不受待见导致拒签。东京入管局审核标准是看不到实际运营业绩的,基本都会拒签,原来会追加材料,现在经常一次性拒签,且拒签的审查时间都在6个月左右。而反观大阪入管局,2019年签出率非常好,对于材料详实的申请人,无论您是经营哪些项目,只要材料合理,理由充分,下签基本是不含糊的。

优势二:大阪申请人数相对较少,申请周期短

在东京申请经管签证的人数是大阪的4倍,同时东京入管局对材料审核比较严格,导致审批周期非常长,基本上需要等待6个月左右时间才可以。反观大阪入管局在2019年下半年增加了材料审核人员,从递交材料到下签在1-4个月以内就可以完成。

优势三:大阪申请方式灵活,流程合理

东京入管局由于之前的一些申请案例,不接受4个月经管签证转1年签证的办理方式,要办理签证就必须要先租赁办公司设立公司,并在登记及申请阶段需要在日本的朋友或机构协助。反观大阪入管局直接申请1年签证或先期办理4个月签证两种方式都可以操作,灵活性较高,客户可根据自身情况选择合适自己的办理方式。另外在大阪入管局也可递交申请东京地区的经管签证,这样就可以通过2种方式申请东京地区的签证,绕过东京入管局的特殊政策达到在东京经营的目的。

2019外国人在留资格数据统计白皮书

银贝投资深入挖掘长期签证相关数据,力争从数据统计学出发,将日本在留长期签证及中国人在日签证相关情况通过数据分析,总结给每名想来日本定居的客人,只有通过大量数据分析得来的结论才是客观的准确的。

01 长期签证类型分析
截止到2019年6月,持有日本长期签证(不包含归化入籍者)的外国人共计2,829,416人。其中持有永驻(绿卡)身份的在日外国人最多,达到783,513人;排在第二位的是留学签证,人数为336,847人;排在第三位的是特別永住者,人数为317849人;排在第四位的就是技·人·国(工作签证)人数为256,414人;排在第四和第五位的签证类型分别是定住者签证和家族滞在签证两者均在20万人左右。

那么持有经营管理签证的在日外国人人数是多少呢?

是26,148人,仅占长期签证1%的数量。

持有高度人才签证的外国定居者人数为11,270人,其中有442人是高度经营管理签证。

02 长期签证年龄分析
通过分析持有长期在留资格的外国人年龄结构也可以看出很有趣的显现,就是在日本生活的外国人主要集中在22岁到36岁之间,就是处于工作上升期阶段的人数较为集中,超过36岁以后曲线就直线下降,这也和就业压力,养老成本较高有一定的因素。

到了80岁曲线突然有明显的上扬,这是以前第二次世界大战所产生的遗留问题,大概有总数2万多生活在日本的韩国,朝鲜及中国公民因1952年的《旧金山和平条约》而退出了日本国籍,考虑到他们的需求,给予在日本定居的韩国人,韩国人,台湾人及其后代特别永久居留权。

03 在日华人长期签证类型分析
持有日本长期签证(不包含归化入籍者)的中国人共计786,241人。

其中持有永驻(绿卡)身份的中国人最多,达到267,595人;排在第二位的是留学签证,人数为132,845人;排在第三位的是技·人·国(工作签证)人数为88,959人;排在第四位的签证是技能实习签证,人数为81,258人;排在第五位的签证类型是家族滞在签证,人数为79,836人。

持有经营管理签证的在日中国人的人数是13,638人,占所有经营管理签证持有人数的一半以上。

持有高度人才签证的中国定居者人数为8,500人,其中有371人是高度经营管理签证。从数据分析可以看到,在所有高度人才签证中,中国人占到75%,在所有高度经营管理人才中,中国人占到惊人的84%。

这正说明过国内高学历人群及高收入人群都非常偏爱移民到日本生活。但同时也要看到长期签证中有10%的人口是通过技能实习签证来到日本,这也说明低端劳动力输出也占到相当大的比重。

04 在日华人长期签证居住地域分析
那么最后根据地域来看一下,中国人最偏爱选择哪个地区来居住。

统计结果有点出乎意料,大阪府作为日本第二大城市仅仅排在第4名的位置上,埼玉县,神奈川县及千叶县因为紧邻东京,分别排在第2,第3及第5的位置上。

爱知县名古屋中华街向来就是中国人聚集的地区,再加上丰田的总部就位于爱知县的中心区域,所以排在第6名的位置上,下表是华人在日本不同区域居住的排名。

05 归化入籍数据分析
截止到2018年12月,总归化许可人数为559,789人,其中朝鲜·韩国人归化总数为372,710人;中国归化总人数为143,561人;其他国家归化总人数为38,358人。

从平成元年开始有相关拒签的数据,在平成10年左右达到低谷,可是随着申请归化的人群大量增加,被拒签的数目也直线上升,在2018年归化入籍不许可的人数达到670人之多。2018年归化入籍的总申请人数为9942人,成功入籍人数为9074人,归化入籍成功比例为91.3%

2020大阪不动产投资趋势报告

虽然2020年疫情对全球的经济影响巨大,但还是阻止不了大阪这座日本第二大城市在历经漫长的停滞期后踏上复兴之路的脚步。自从日本在安倍政府的领导下摆脱长期下滑走势,东京的经济增长占据新闻头条。殊不知大阪也在蓄势,未来一些新的发展项目将显著提振其经济和房地产业。详细内容可以参看银贝投资关于大阪未来30年重大规划的文章。

“日本经济持续增长,为大阪的发展提供了独特优势。2019年英式橄榄球世界杯、综合度假区建设以及2025年大阪世界博览会等一系列事件,都会为旅游业带来强力助推,而旅游业正是大阪经济复苏的关键支点。”

以饮食、购物和单口喜剧而闻名的大阪,是日本旅游市场蓬勃发展的主要受益者,游客人数在2012年至2018年间增加近六倍。虽然大阪在2018年遭受多起自然灾害,但预期经济能够迎来强势复苏。

大阪是日本首批综合赌场度假区选址的入围城市之一。据大阪府政府估计,综合度假区每年可吸引游客2,500万人次,年消费额7,600亿日元(合72亿美元)。2025年世博会预计可吸引游客2,800万人次,并将带动该地区后续的工业发展。

机场是大阪未来增长的一个重要因素。大阪机场与北亚、东亚地区的连接度较高,目前运营负荷仅为设计负荷的80%。相比之下,东京的机场早已满负荷运转,增长空间有限。

大阪写字楼市场在全球金融危机期间受到重创,但由于数年间新增供应稀缺,写字楼租金迎来强势反弹,尽管仍远低于金融危机前的水平,但是未来增长预期看好。

未来几年中,毗邻大阪火车站的梅田二期项目将成为商业房地产的主要增长点,开发体量约14万平方米,主要面向制药和生物技术企业。

近年日本总人口呈现负增长,而国内一些较大城市的人口却在逐年增加,其中就有大阪。人口增长为当地住宅市场提供了支撑。此外,梅田二期还将包含豪华公寓,为大阪房地产市场打开一个新领域。Real Capital Analytics数据显示,大阪约占日本房地产投资成交总额的10%,远远落后于东京(68%)。但就市场规模而言,大阪的实力不容小觑。

戴维斯研究数据显示,大阪的市场规模是排名日本第三、第四大市场的名古屋和福冈的1.7倍。过去五年来,外国资本持续平稳流入大阪房地产市场。经验丰富的海外投资机构例如领盛投资管理、黑石集团、摩根士丹利房地产投资等,近年来都有在大阪收购资产。

当下日本市场的高度成熟和经济稳定将助力大阪继续蓬勃发展。如今,许多投资者都认为全球经济已处于上行周期晚期阶段,拥有健全基本面和投资安全性的日本市场因而变得更具吸引力。尤其是大阪,未来五年中将有一系列重要事件为其提供增长催化剂。支撑大阪房地产市场的社会经济趋势本身拥有深厚的根基,可为房地产提供持久增长动力。

银贝投资深耕大阪及周边地区的不动产物件情报搜集,尤其是在非公开物件的收集上有自己独特的优势,除了与日本著名的不动产开发公司有紧密合作外,还针对国内客户配套签证服务的需求,汇总许多高性价比民宿,酒店物件。希望通过我们的努力,可以帮助到赴日定居生活的朋友们。选择专业就是选择银贝!