其他服务对接

概述


日本银贝投资将继续为广大客户拓展并对接日本的优质资源。

赴日投资,在日生活,子女教育,医疗服务,法务咨询,专业翻译,税务对接…

客户的需求就是我们努力的方向,如果您对日本还有什么想了解的地方都欢迎随时联系我们,愿银贝投资成为您在日本最贴心的管家。

 

 

 

日本租房对接

房产租赁基本术语

 


关于房屋信息相关词语

字母L(Living room):表示客厅

字母D(dining room):表示餐厅

字母K(kitchen):表示厨房

字母S(service room):表示免费赠送的房间

字母R(one room):表示卧室、厨房混合在一起的户型

1DK 就是1卧室1餐厅1厨房的户型

3LDK 就是3卧室1客厅1餐厅1厨房的户型

2K 就是2卧室1厨房的户型

1R 就是厨房和卧室混在一起的一个整体房间

1K 一个房间带一个厨房,这种时候厨房和房间是分开

另外,在日本,阳台和走廊被看作是公共部分,所以不算在建筑面积之内。

关于房屋费用相关词语

赁料:租金

管理费或共益费:管理费、维修费。

礼金:租客付给房东且不会被退还的酬金,一次性费用,通常需要0~2个月份房租。

敷金、保证金:押金,房东会在租屋期间内保管这笔费用,并在租客退租时退还扣除清理修缮费后的押金,一次性费用,通常需要0~2个月份房租。

敷引き、偿却:敷金若有“敷引き”或保证金若有“偿却”,表示保证金将不会退还给租客。

抗菌処理代:除虫、消毒、抗菌费,一次性费用。

24时间紧急サポート:租客丢失钥匙或水管漏水时,24小时紧急应对中心会派人随时前来处理问题,一次性费用或分期每月缴纳。

クリーニング代:室内清洁费,入住时或搬走时收费,一次性费用。

键交换代:租客入住时更换锁头的费用,一次性费用,有些新落成的公寓不需此费用。

引落手数料:使用帐户自动扣缴每个月房租时的手续费。

火灾保険料:火灾保险费,一次性费用,租屋每两年必须更新火灾保险。

保证会社利用料:加入保证公司的费用,费用介于一个月租金的20%~100%。有些管理公司会要求加入保证公司,同时还必须提供保证人,有保证人的情况下费用会较低,一次性费用,每两年缴更新费或每年缴年费。

中介手数料:透过中介租屋的情况,一般会收取1个月份租金的中介手续费。

更新料:租约满两年后的租约更新费,通常等同1~1.5个月房租。

浄水器レンタルシステム:房间内有安装设备(净水器)的情况下,需支付的租用费,类似费用还有网路使用费等。

 

房产租赁流程

 


1. 事先想好租赁条件

想好自己想要住怎样的房间,将地点、房间大小、房租范围等条件先列出来。

2. 寻找租赁物件

在日本找房子有两种方式,一种是直接到房屋中介公司介绍。另一种方式是先在日本租屋网站上查询自己想住的房间后,再到房屋中介公司了解。先在租屋网站上查好自己喜欢的房间,再请中介人员介绍,这样比起直接到房屋中介公司去,更能有效率地找到符合心中期望的房间。

3. 实地查看租赁物件

一定要实际去看房子,才能了解房间的实际情况。此外,除了检查房间室内朝向、收纳空间、物业安保以外,也要留意附近生活是否便利,有没有便利商店、超市、医院、邮局等等。

4. 办理入住手续

租赁物件决定后,将相关资料准备好,准备申请入住手续。等到通过保证会社及房东的审核后,就可以正式签约。在签约时,要特别注意合约内容,有任何不清楚的地方,一定要在签名、盖章之前跟房屋中介公司确认清楚。

5. 正式入住

入住日确定后,要尽早跟房屋中介公司联络。拿到钥匙后,要请中介人员一同前往房间,确认房间内部的情形。另外,退租时必须归还钥匙,所以钥匙一定要小心保管,不要弄丢了。

6. 相关水电配套

通常空屋的水、电、煤气都是停用的状态,必须开通后才能使用。煤气需要本人在场才能开通,其他的只要事先联络好就可以开通。以下为电、煤气、水的开通方法:

  • 电:将「电气使用申请书」上的姓名、地址、开始使用日填好后,投入邮筒寄出即可。也可以透过电话、网路来办理开通手续。
  • 水:先将「水道使用开始申请书」填好后,投入邮筒寄出即可。也可以透过电话、网路来办理开通手续。
  • 煤气:必须事先跟煤气公司联络,约好时间请他派人来家里开通。本人一定要在场才能进行开通,通常大约在使用日的一个礼拜前联络煤气公司。可以在日本煤气协会的网站上查询自己的家是哪个煤气公司管辖,再打电话预约或是网路预约。

7. 解约(退租)

要退租时,要在契约上所规定的期限前(通常是1、2个月前)联络房屋中介公司或是房东。退租日的前一个礼拜,必须将水、电、煤气都解约。为了避免发生纠纷,退租时一定要请中介人员来检查房间。完成解约后,通常敷金会全数退还,但如果房间内的设备有损坏的话,会先扣除修理费用后再退还剩下的敷金。

 

房产租赁所需材料

 


承租人不在日本

所需材料:

1. 护照、入学通知书/聘用合同、在留资格证明书

2. 租房者电话和住址

3. 在日本居住的紧急联系人信息(姓名、出生日期、电话、住址、与租房者关系)

4. 在国内的紧急联系人信息(姓名、出生日期、电话、住址、与租房者关系)

海外审查步骤大致为:

1. 您提出需求,房地产中介为您推荐合适的房子,您挑选房子。

2. 选好房子,您提交护照、在留卡、个人信息等做海外审查。

3. 审查时间3-5天(当然也有半个月的)。

4. 审查期间紧急联络人和担保人(家长)会接到审查电话。

5. 审查通过后,可以签租房合同。

6. 汇款给日本的管理会社。

7. 拿钥匙,入住。

 

承租人现在日本

 


所需材料:

1. 在留卡、学生证/聘用合同

2. 租房者信息:电话和住址

3. 在日本居住的紧急联系人信息:姓名、出生日期、电话、住址、与租房者关系

4. 可能追加银行存折、住民票、学校所在地、会社所在地等信息。

由上文可以看出,在日本租房比买房要复杂得多,如果条件允许优先考虑合适物件买入,既可以解决住房问题,也是一种较好的海外资产投资。

酒店民宿托管

对接日本顶级酒店民宿运营服务商,目前已成功对接运营近百家民宿,为业主提供专业、全面的服务,为他们的不动产持续创造收益。

托管流程

 


托管运营的优势

线上线下一站式服务 流程化

一体化的解决方案 专属担当对接服务

全方位支持短租运营 全方位支持短租运营

来自日本的高服务标准

多语言背景服务团队

超过100房源数的运营经验

 

托管运营的流程

 


 

 

日本房产买卖

日本购房流程 


 

1.购房咨询

银贝房产顾问与购房客户先期沟通,确定客户购房需求,如购买日本自住房产或投资房产等不同需求,推荐适合的物件(房产)。

 

2.物件信息

查询发送符合您要求的物件,客户选择好物件后为您讲解物件详细信息。物件信息包括[房龄][价格][回报率][地段][住户信息][图片] [税费] [修缮管理费]等相关资料。

 

 

3.申请购买 

当您确认购买后,我们会向卖家发出购买申请。谁先发出购买申请,谁就会有优先购买权。如果客户有看好的物件最好及时申请购买,以免他人先占先机。

 

 

4.签署购买合同

签约时间会在购买申请时提交,签约时可以找代理人或房产公司代理。购买申请确定后,双方签定购买合同,在签定购买合同之前,我们会对物件再一次进行详细调查,会有书面[重要事项说明书]形式向您确认。[重要事项说明书]就是对您购买的房产信息进行详细事实记载, [重要事项说明书]的作用就是为了防止介绍物件时口头阐述的与实际状况不符而产生纠纷。[重要事项说明书]记载物件有关的所有事项说明。当您同意购买事项后签署购买合同。签署购买合同当日需要支付 10%的定金。签署的合同条款中会明确记载尾款的支付期限(一般为一个月),如果尾款不能及时支付就算违约,10%的定金不能退还。所以请一定确认好支付尾款时间,国内的朋友可能国际汇款需要换汇时间,如果需要延期签订合同时请及时沟通。

 

 

 5.购房总费用精算

支付定金签定合同后尾款支付之前,所有购房费用会精算,精算的费用内容包括[尾款金额][手续费][房产登记费用][固定资产税等][房租结算日][房产取得税]等等,详细内容看下图表。

 

 

6.尾款支付/产权过户
支付尾款当天同时进行产权登记,产权登记时需要用到[签字盖章公证书]及[印章],请提前做好准备。产权登记1到周内可以办理下来,尾款支付也可以委托房产公司代为办理。
7.后续服务 
产权交付结束后,产权证明等资料邮寄回您指定地点。有租约的房产我们可以进行托管服务,空置房间我们也可进行招租。租金可以月结年结,结汇到您指定账户,也可现金交接。银贝服务对接让您无忧拥有日本房产。
8.如何支付/汇款 
购买日本房产由于国际支付换汇问题会产生诸多不便,这时您可以选择有资质的房产公司进行代理操作,可以将款项通过房产公司进行支付。您只需注意确认对方公司信息以及个人信息。 

日本不动产买卖与持有相关税费


购买日本房产所需税费

购买日本房产时的费用,约是房产交易价的6-8%
1. 中介费:需交房产交易价的3%+6万日元+消费税。
2. 房产取得税:需交土地评估价的3%+房产评估价的4%(评估额是市场价格6-7成)
3. 消费税:目前统一为8%(2019年10月1日将改为10%)
4. 印花税:贴在购买房产契约书上的印花税票。按照房产交易价而定,具体如下 
5. 登录免许税:类似于产权登记税,为资产评估价的2%
6. 司法书士费:委托司法书士代办以上手续的服务费,约6-10万日元。

日本房产持有成本

日本房产每年的持有费约是房产20天租金成本
1. 固定资产税:每年交一次,属于国税,需交土地评估价的1.4%+房产评估价的1.4%。
2. 都市计划税:每年交一次,属于地税,需交土地评估价的0.3%+房产评估价的0.3%。
3. 其他保险费用:火灾+地震保险费。每年约2万日元左。
4. 管理费和修缮费:由物业管理公司代收。一户建无此费用。
5. 出租管理费:若委托管理公司代管,需交为每月租金的3-5%。
6. 税理士费用:委托税理士代理申告及缴纳以上费用的服务费,申告一次约3万日元。

出售日本房产所需税费

出售日本房产时的费用,约是房产交易价的4%-5%
1. 中介费:买卖房产的税率一样,需交房产交易价的3%+6万日元+消费税。
2. 房产增值税:出售时,若有增值溢价,需对增值部分缴纳房产增值税。个人5年内出售,需缴纳差额的39.6%,个人5年后出售,需缴纳差额的约20%,法人一律约为差额的25%
3. 产权转移登记律师费:按照房产交易价而定。

企业并购对接

 

企业并购是对日投资具有代表性的一种方式。本文以收购非上市公司为例,主要介绍收购日本企业时的一般性流程。而收购上市公司可能涉及到日本金融商品交易法等法律的限制,不在本文的介绍范围内。

在日的企业并购的流程


通常企业并购将履行下列程序。
1. 选择及接触目标公司
2.与负责人商谈
3. 初步分析目标公司
4. 订立基本意向书
5. 实施各种尽职调查(以下简称“尽调”)
6.签署最终合同
7.交割/并购整合

 

流程


1) 选择及接触目标公司

企业并购本身并非是企业发展的目标,而是企业成长的一种手段。在实施企业并购时,一般最好由实施收购的企业明确收购战略。主要的方法有,明确收购战略后,列出候选的目标公司,再进行筛选。具体来看,可以在初期阶段制作如 30 几家的初选列表,边收集信息边将目标公司筛选至 10 家以下。

候选的目标公司确定后,可以按照顺序依次与其接触。但是,一般情况下,突然与从未接触过企业并购的候选目标企业交涉,会存在一定的难度。

不同于以上方式,有时企业并购中的介机构也会介绍收购案件。对于通过此种渠道介绍过来的案件,最好也应当判断目标公司是否符合最初的收购战略。
另外,在公开目标公司的企业名称前,一般会与中介机构订立保密合同。为了谨慎起见,建议应当将保密合同事先经过律师的审核。

(2) 与负责人商谈

与目标公司成功接触后,如对方对收购方案表现出有商谈的余地的,可以进一步与经营者或者股东商谈(负责人商谈)企业并购事宜。商谈中双方通过介绍各自的公司历史、沿革、业务内容、将来的发展设想等分享各自的价值观。

(3) 初步分析目标公司

通过与负责人的商谈,双方认为能够推进企业并购的,应由目标公司提供初步分析所需的必要信息。一般在提供信息前,双方之间会签订保密合同。关于此保密合同建议事先接受律师的审核。
将提供的资料制作成资料列表有助于今后工作的顺利开展。目标公司提供的资料一般包括公司介绍、章程、登记簿、决算报告、事业计划、商品目录、组织图、员工名册、公司内部规定、重要的合同等。根据提供的资料进行初步的财务分析、业务分析、企业价值评价、法律分析,从而进一步研究是否可以实施企业并购。

(4) 订立基本意向书

通过以上环节,对主要的交易条件,收购模式等重要问题达成一致后,双方订立《基本意向书》(一般称为 LOI:Letter Of Intent 或者 MOU:Memorandum Of Understanding)。基本意向书中一般约定收购模式、收购价格、对董事等、员工的接收条件、最终合同签订日、
排他性谈判权、大致的交割日等。
基本意向书虽然会存在不具有法律约束力的内容,或者法律约束力受限的内容,但是对于重要的论点达成的一致意见、明确时间表、获取排他性谈判权等具有一定的效果。因此,一定程度上明确了方向后,建议应该订立《基本意向书》。

在《基本意向书》中也会约定基本的收购模式、交割的前提条件等法律上需要注意的事项。订立《基本意向书》后,如单方终止企业并购的交涉等,将可能以“合同的缔约过失”为由被追究损害赔偿责任。

如前所述,需要从法律上探讨的问题点较多,在订立《基本意向书》时建议征求律师等专业人士的意见。

(5) 实施各种尽调

订立《基本意向书》后,一般会实施各种尽职调查(DD:Due Diligence)。尽调包括、法律、财务、税务、商业、人事、环境、技术等各种类型。可以根据公司的规模选择实施哪一种。但是,至少应当进行法律及财务的尽调。

尽调一般会委托律师事务所或者会计师事所等各行的专业人员实施。委托时,可以根据初步调查结果特定出需要着重调查的项目。
实施尽调时根据资料列表收集及分析大量的资料,并且会对经营者、现场负责人进行各种访谈。一般从启动尽调到形成最终的报告需要 1 至 2 个月的时间。在此期间也会制作期间报告。
对于通过尽调发现的风险,会在最终合同中以陈述和保证条款或者交割的前提条件等形式载明,也会采取变更收购模式等对策应对。但是,根据情况,也存在中止企业并购的情形。

(6) 订立最终合同

尽调结束后,将订立企业并购的最终的合同(称为最终合同,关于股份转让的最终合同一般称为 SPA :Stock Purchase Agreement)。最终合同中约定收购价格、交割日、员工的处理等详细的交易条件。最终合同中也会约定一般合同中并不常见的技术性条款。

① 陈述和保证条款

陈述和保证条款指的是一方对另一方就某件事情在某个时间点作出属于真实且准确的保
证。出现违反陈述和保证条款的事实时,一方可能被解除合同,或者需要承担损害的补偿责任。一般情况下,由卖方对交易的标的公司的一定事项(例如,合法持有股份、过去未违反法律、不存在账外债务)向买方作出保证。
陈述和保证条款基于前述尽调的结果编制。例如尽调的结果显示,目标公司存在账外债
务时,将会要求卖方保证不存在其他的账外账务;如签署合同后发现其他账外债务时,买方可以向卖方要求补偿等。
通过陈述和保证条款,能够明显地展露出企业并购交涉过程中双方的利害关系的差异,
双方之间对此发生激烈的争论也不足为奇。

② 交割条件

通过约定交割条件,当事人可以以发生具体的事由(或者未发生具体事由)为条件,从企业并购的交易中抽身而出。交割条件中包括目标公司履行内部手续、取得特定的许可批准、不存在违反陈述和保证条款、纠正违法状态等。对于通过尽调发现的风险的,以对此采取纠正措施作为交割条件。

③ 承诺条款

承诺,是指一方向另一方约定履行企业并购相关的一定的义务。承诺条款规定的是双方当事人的义务,如违反可以追究违约责任。承诺条款可以分为交割前的承诺和交割后的承诺。前者与上述②交割条件所约定的事项比较相似,包括履行一定的手续以及纠正违法状况等。
后者包括交割后限制竞业禁止等条款。
如上所述,最终合同中还包括企业并购所特有的一些条款,因此,有必要委托具有专业
知识及经验的律师协助制定。基于尽调的结果需要考虑的事宜也比较多,多数情况下会直接
委托实施尽调的律师制作或者审核最终合同。

(7)交割、并购整合

根据前述最终合同的约定,在约定的交割日满足了交易条件即完成了交易。按照日本企
业并购的实务,交割日的当日,一般同时实施目标公司的支配权的转移及价款的支付。通常,买方和卖方聚在一起,由卖方向买方出示重要物品(股票、保险柜的钥匙、公司印章、股东名册以及登记变更所需的必要资料等),买方确认重要物品后,通过交易银行将收购价款支付到卖方的银行账户,卖方确认汇款后,交付重要物品。
但是,对于中华圈的企业,应注意所在国的对外投资的相关规定。应事先安排稳妥,以便可以顺畅实施汇款手续。
企业并购交割后的整合工作,称为 PMI(Post Merger Integration)。PMI 是对两个组织机构的人事制度、管理制度以及企业文化的整合工作,是企业并购成功的关键所在。跨境的企业并购的买方与卖方会存在较大的文化差异,这也大大提升了整合的难度。为此,建议应当在尽调阶段将整合阶段可能存在的问题考虑到位。
在日本除了特定行业之外,并不限制外国企业对日本企业的并购(但是可能受到前面提及的金融商品交易法的限制,以及根据收购对象的业务规模受到反垄断法的限制)。因此,在日本,从制度上需要注意的事项并不是很多。
在对目标公司的信息的收集、收购意向的咨询、与负责人的商谈、合同内容的交涉等具体的每个环节上,或许会因为地理上、心理上产生的距离往往难以顺利推进。根据具体情况,可以考虑委托企业并购的专业人士以及律师等专家,特别是对于未在日本设立据点的中华圈的企业,初期的工作一般会委托前述的专家实施。本所具备可以使用汉语向中华圈企业提供并购日本企业的服务机制,欢迎随时垂询。

见学项目对接

概述


安倍晋三总理在2019年10月访华时,与李克强总理达成共识,即从培养两国国民的相互信赖、相互理解这一观点出发,要进一步扩大双向国民交流、特别是年轻一代等的交流。在这一基础上,河野太郎外务大臣与王毅国务委员兼外交部长签署了《日本国政府与中华人民共和国政府关于加强青少年交流的备忘录》。双方将2019年定为“日中青少年交流促进年”,并一致同意在此后5年时间里实施3万人规模的青少年交流。

银贝投资也积极响应中日两国制定的相关政策,为促进中日青少年文化交流做出我们应有的贡献。

1.银贝投资与奈良市教育委员会及下属部分学校达成意向合作。在唐朝时期,很多中国人为中日两国人民的交流做出了贡献。他们当中,最突出的是高僧鉴真。他不畏艰险,东渡日本,讲授佛学理论,传播博大精深的中国文化,促进了日本佛学、医学、建筑和雕塑水平的提高。

银贝人继承鉴真东渡精神,立志让奈良市成为中日青少年交流的窗口而努力。

2.银贝投资与京都府教育委员会达成意向合作,让国内更多的青少年可以感受京都千年古都所孕育传扬的文化艺术精髓已经在各领域升华为文化艺术的宝藏,日本众多具有代表性的传统文化与传统艺术都诞生并发展于京都。歌舞伎、能、狂言、日本舞蹈、茶道、花道、和歌等京都的传统文化艺术都为世人所熟知。希望通过银贝人的努力可以让更多中国青少年通过京都见学了解日本传统文化,体验中日文化的异同。