如何選擇靠譜的日本房地產公司?

購買日本房地產時,選擇可靠的房地產公司很重要。特別是在中介物業的情況下,與房地產公司合作至關重要,下面就讓我們從查找有關房地產公司的一些基本信息開始詳細了解一下該如何選擇一家靠譜的日本房地產公司。

01.了解房地產會社的特點

日本房地產公司每家都具有不同的特點及擅長業務。例如,對於一家擁有許多分支機構的大手房地產公司,其優勢是使用自己的網路情報資源提供獨特的信息以及在偏遠地區進行交易方面的優勢。此外,在特定區域已長期運營的房地產公司可能會熟悉該區域內的其他相關信息,而不僅限於房地產信息。這樣的房地產公司的特徵不能通過公司的規模來正式判斷。重要的是要與房地產公司業務顧問進行溝通,並參考會社的聲譽做出最終決定。

02.了解房地產公司的基本信息

日本房地產公司的信息也可以從互聯網上獲得。即使互聯網上沒有可用的信息,政府機構也有可能查找到某些信息。如有必要,最好檢查有關房地產公司的基本信息。

以下是有關查詢房地產公司信息的鏈接。

國土交通省 | 宅地建物取引業者 検索​etsuran.mlit.go.jp

住宅土地和建築物交易業務的許可證編號購買,出售或調解房地產糾紛需要獲得住宅土地和建築物交易業務的許可證。在多個縣設有辦事處(主要分支等)的公司由國土交通大臣許可,在僅一個縣設有辦事處(主要分支等)的公司由縣知事許可。許可證編號始終包含在房地產廣告信息中。

從許可證編號中,您可以檢查房地產公司的許可證持有者以及事務所地址等基本情報。

03.了解房地產公司是否有黑歷史

除了可以查詢房地產公司的基本信息外,日本的政府機構還在互聯網上提供了有關行政處理的查詢信息,房地產公司受過什麼樣的處分都會詳細的寫在上面。雖然說不能簡單根據處罰情況來判斷一家房地產公司的優劣,但是有過多次黑歷史的房地產公司一定要特別小心。

房地產行政處分情報查詢鏈接如下:

mlit.go.jp/nega-inf/cgi

04.了解房地產公司是否有行業協會會員資格

房地產行業有四個行業團體,檢查房地產公司的會員身份也是一個好的辦法。如果房地產公司是某個行業組的成員,則證明該房地產公司是在行業內有一定的認知度。

05.在顧客對接中是否有惡意勸購現象

隨著消費者保護的加強,有關惡意誘騙的購買行為也在增加。因此,國土交通省已經修改了《建築物和建築物交易法》的執行規定,例如澄清了違禁事項(2011年10月實施)。具體而言,禁止以下行為。1.在進行導購時,不明確告知房產信息及其他涉及的應充分告知的相關輔助情報。2.即使另一方已表明不簽訂合同的意圖(包括不繼續接受該投標的意圖),也繼續進行導購行為。3.在不合適的時間進行電話或上門拜訪。

對於違反這些規定的招攬活動,您可以通過諮詢各縣《房屋建築商業法》主管部門進行投訴,並由主管部門提供行政指導和處置。如果有令人討厭的請求,請務必確認該公司名稱,並明確指出您的意圖,例如「請停止向我推薦房產」或「我現在不需要公寓」等話語。

4個月經營管理簽入境日本及後期流程簡要說明

近期許多客戶都是通過辦理4個月經營管理簽證來到日本,初次來到日本除了需要完成個人手續外,還需要在這段時間完成公司設立手續,我們就按照時間順序簡單梳理一下來日本後所需辦理事務的要點,讓您可以清晰了解在4個月時間內究竟需要配合我們完成那些手續。

01.收到在留資格認定書後的手續

具體辦理流程參看銀貝公眾號文章

https://mp.weixin.qq.com/s/AsR9PQpNL58zuCJQrtMm2w

02.入境機場領取在留卡

在關西機場、成田機場、羽田機場、中部機場,新千歲機場,廣島機場,福岡機場,由於取得上陸許可成為中長期在留者時,就會被交付在留卡。如果從其他機場或海港等地入境時,在留卡在你所居住的市區町村辦理登記手續之後會被郵寄到你的住所。

入境聯繫地址:酒店地址或日本居住地址(已提前買好房或租好房的情況)入境時攜帶:護照,在留資格認定書,生活隨身用品,衣物等。

03.市/區役所個人手續辦理

(1)住民登記手續

在確定住址後的14日內前往地址所在的市/區役所完成住民地址登記手續,沒有登記好地址無法完成租房銀行開戶等手續。(銀貝簽約客戶可以暫時登記在我們提供的地址)

具體辦理流程參看銀貝公眾號文章

 

https://mp.weixin.qq.com/s/Ra4o0T_jo07FxrHmAf9F8A

 

(2)個人及公司事務辦理

租房(一般情況來日本後登記完地址才可進行租房手續)

根據學區要求或者居住要求來推薦房源,按實際承受價格來選擇房型;一般租房市場價格;

 

家庭公寓2室一廳(以大阪市為例)

250元以上/㎡(0-20年房產較好地區);

150元以上/㎡(0-20年房產較好地區);

80元以上/㎡(0-40年房產較好地區);

50元以上/㎡(0-40年房產中等地區);

 

買房(租房買房後馬上辦理地址遷移手續;如事先買好房可登陸日本後直接登記)

一戶建,大阪市周邊住宅街一戶建集合區,新房價位在200萬人民幣以上;中古房價位60萬人民起。

住一戶建好處:1 防止噪音擾民; 2 一般配有車庫節約停車費用; 3 自主管理節省物業費; 4 可作為公司登記地點節約辦公室費用; 5 購買土地蓋房可自由設計;住一戶建弊處:1 一般地段偏點; 2 資產保值性差; 3 固定資產稅貴點;

 

辦公室租賃

辦公室最低價位;3000元以上/月;可根據需求配置。

 

銀行開戶

個人銀行賬戶開戶需要本人親自申請,我們配備專門人員陪同辦理;個人銀行賬戶 (半年內日本國內不可匯款,國際匯入可)

 

資本金匯入

資本金匯入可以通過國內匯入,也可在日本通過換匯購買。

 

公司註冊登記

資本金匯入辦公室租賃完畢後即可註冊公司;公司註冊在7-10個工作日可以完成;

 

更新簽證

原計劃沒有變的情況下,公司註冊完成之後即可更新1年簽證,銀貝簽證辦理費用 包含1年的更新。

 

(3)入學手續辦理

事先了解就學兒童情況,根據小朋友情況與教育廳對接;原則上對接日本公立學校或者國際學校。私立學校對接比較困難需要從學齡前就開始入學培訓。適齡兒童(6-15歲義務教育階段)

 

銀貝可以提供入學手續同行辦理服務

(4)年金及保險辦理

根據未來在留計劃可選社會年金保險及國民年金保險;

具體辦理流程參看銀貝公眾號文章

 

https://mp.weixin.qq.com/s/Ra4o0T_jo07FxrHmAf9F8A

04.其他手續辦理

公司銀行開戶說明

海外洗錢日益嚴重,日本公司法人銀行開戶現階段審查極為嚴格,一些不能提交具體業務內容的公司(商業合同,公司網址等)原則上開不了公司賬戶。經營餐飲等線下業務公司基本上都可以開戶。

大阪市周邊地區國際學校列表

移居日本的中國家庭都是向往日本有規矩,有秩序的生活方式,還有更重要的一點是為了孩子可以在日本接受優質的教育。赴日求學最大的障礙就是語言問題,對於沒有日語基礎的高年級學生來說,選擇一所合適的國際學校既可以避免新語言學習的適應期,又同時可以學習到西方主流的國際課程,可謂一舉兩得。日本銀貝紮根大阪,我們將優先整理位於大阪的國際學校,並將逐步擴大巡禮範圍,計劃每周一篇日本國際學校詳細解說,包括入學條件,學費,教學體系,畢業去向,軟硬體設施等多方面內容,力爭將每所國際學校全面的展示給將要來到日本居住的中國家庭,讓您真正做到移民無憂。

 

大阪市周邊國際學校列表:

大阪市(Osaka-city)

1.Abroad International School Osaka

招收年齡(Grades

幼兒部:1-5歲

小學部:6-12歲

學校地址(Address

〒550-0014 1-3-2 Kitahorie, Nishi-ku, Osaka-JAPAN Being Yotsubashi Bldg 6F

教學體系(Curriculum

幼兒園以玩為主的全英文興趣學習

小學部:全球最火熱的IB國際文憑小學課程(PYP)

學校網站(Website

http://abroadschools.jp/osaka/

 

 

 

 

 

 

2.AIWIN International School

招收年齡(Grades

只設有幼兒部:2-6歲

學校地址(Address

〒1-36-21, Nishimikuni, Yodogawa-ku Osaka-shi, Osakafu, 532-0006

教學體系(Curriculum

教授基於不同主題的幼兒課程

學校網站(Website

http://aiwininternationalschool.co.jp/

 

3.Osaka YMCA International School

招收年齡(Grades

幼兒部:4-5歲

小學部:6-12歲

中學部:12-16歲

預科部:16-18歲

學校地址(Address

〒6-7-34 Nakatsu,Kita-ku,Osaka 531 – 0071 Japan

教學體系(Curriculum

IB國際文憑全IB認證學校,幼兒園自創課程,小學PYP課程,中學MYP課程,預科IBDP課程

學校網站(Website

https://www.oyis.org

1

4.Tezukayama Global Academy Preschool

招收年齡(Grades

只設有幼兒部:2-5歲

學校地址(Address

〒1-6-25 Tezukayama,Abeno-ku,Osaka Ishiwatari Building 2F

教學體系(Curriculum

蒙台梭利幼兒教學課程

學校網站(Website

http://tga-p.com/

箕面市(Minoo-city)

5.OSAKA INTERNATIONAL SCHOOL 

招收年齡(Grades幼兒部:4-5歲

小學部:6-12歲

中學部:12-16歲

預科部:16-18歲

學校地址(Address

〒4-4-16 Onohara Nishi, Mino-shi, Osaka 562-0032 Japan

教學體系(Curriculum

IB國際文憑全IB認證學校,幼兒園自創課程,小學PYP課程,中學MYP課程,預科IBDP課程

學校網站(Website

http://www.senri.ed.jp

 

 

 

神戶市(Kobe-city)

 

6.CANADIAN ACADEMY

招收年齡(Grades幼兒部:3-5歲

小學部:6-12歲

中學部:12-16歲

預科部:16-18歲

學校地址(Address

〒658-0032 4 Chome-1 Koyochonaka, Higashinada Ward, Kobe, Hyogo

教學體系(Curriculum

IB國際文憑全IB認證學校,幼兒園及小學PYP課程,中學MYP課程,預科IBDP課程

學校網站(Website

https://www.canacad.ac.jp/

7.MARIST BROTHER INTERNATIONAL SCHOOL

招收年齡(Grades

幼兒部:3-6歲

小學部:6-12歲

中學部:12-16歲

預科部:16-18歲

學校地址(Address

〒654-0072 1 Chome-2-1 Chimoricho, Suma Ward, Kobe, Hyogo

教學體系(Curriculum

IB國際文憑全IB認證學校,幼兒園蒙台梭利教學體系,小學及中學採用美國加利福尼亞教學大綱,預科IBDP課程

學校網站(Website

https://www.marist.ac.jp/

最熱門大阪市公立中小學學區 TOP 15!

如今,很多父母決定為了孩子而在海外投資甚至移民。為了孩子能在發達國家上學受教育,前赴後繼湧向歐美日澳等地區。他們放棄在國內辛苦打下的事業基礎和國內安逸的生活條件,來到異國他鄉,克服著語言障礙和文化差異的雙重困難,從頭再來,咬牙堅持數十年。從相關機構對於海外移民的目的調查報告就可以看出來,為子女教育移民海外已經成為中國人移民海外的首要原因。

日本,作為亞洲的發達國家,其社會綜合水平及教育水平都較為先進。日本式教育,注重學生綜合能力的培養,在教育過程中注重讓學生多接觸社會、親近自然。日本的「寬鬆教育」更是讓很多中國家長所羨慕。日本的綜合教育水平長期排在世界前10名左右,地理位置距中國較近,文化同源,是注重子女教育的海外移民非常熱衷的國家之一。

日本銀貝投資株式會社在大阪市,我們深知想走出來的家庭關注的痛點,那就是為子女找到適合的教育模式及環境,我們親自走訪大阪市的教育機關,將大阪市屬的公立學校進行了精心的篩選,日本的公立學校小學及初中都屬於義務教育範疇內,小學的教學相對輕鬆,初中的教育水平的優劣就會直接影響到升高中的考試,從而也就間接影響到是否可以考入日本的理想大學。我們盤點了15個大阪市非常優質的中學學區及對應的直升小學,讓注重教育的家庭在選擇自己的居住地時可以更加有的放矢。

1.西淀川區 歌島中學校 學區

直升小學:柏里小學校、野里小學校、香簑小學校、御幣島小學校、歌島小學校

2.城東區 蒲生中學校學區

直升小學:榎並小學校、成育小學校、聖賢小學校

3.中央區 東中學校 學區

直升小學:玉造小學校、南大江小學校、中大江小學校、開平小學校

4.都島區 桜宮中學校學區

直升小學:桜宮小學校、東都島小學校

5.阿倍野區 阪南中學校 學區

直升小學:晴明丘小學校、阪南小學校、晴明丘南小學校

6.福島區 下福島中學校學區

直升小學:福島小學校、玉川小學校、野田小學校、上福島小學校

7.淀川區 三國中學校 學區

直升小學:新高小學校、三國小學校、西三國小學校

8.阿倍野區 昭和中學校 學區

直升小學:苗代小學校、長池小學校

9.天王寺區 夕陽丘中學校 學區

直升小學:五條小學校、桃陽小學校、生魂小學校

10.東成區玉津中學校 學區

直升小學:中道小學校、北中道小學校、東小橋小學校、大成小學校

11.旭區今市中學校 學區

直升小學:古市小學校、太子橋小學校、大宮小學校

12.城東區城陽中學校 學區

直升小學:鴫野小學校、中浜小學校、森之宮小學校、城東小學校

13.城東區菫中學校 學區

直升小學:関目小學校、すみれ小學校、関目東小學校

14.住吉區三稜中學校 學區

直升小學:大空小學校、南住吉小學校

15.東成區本庄中學校 學區

直升小學:今里小學校、中本小學校、東中本小學校

 

如果您對大阪市的某個學區比較感興趣的話,不妨聯繫我們,我們會有針對性的幫您尋找符合學區劃分的房產,在日本居住的同時,也能享受高質量的日本教育!

日本房產究竟多少錢一平方米?再難也要搞清楚!

許多中國客戶在購買日本房產的時候都會習慣的問一下,日本東京房價是多少錢一平米?日本大阪房價是多少錢一平米?

其實日本的房產是由兩部分組成,分別是土地價格及地上建築物價格。地上建築會隨著年代的增長而大幅貶值,土地價格近些年倒是在漸漸復甦成緩慢上漲的階段,但由於漲幅相對較小,所以總體房價會隨著地上建築的下降而呈現下降的情況。所以可以說日本的房產價值除了和土地價格有關外,還與建築年代有著密不可分的關係。另外除了以上因素外,還有許多外因也間接影響著房屋的總體價格,比如曬到陽光的時間,是否是角地,是否為高樓層等等。中國的房地產總結下來就是兩個字「地段」,同一地段的房子房價相差不會太大。同一小區的不同樓層也不會有很大差異,所以在中國,人們投資房產最常用的衡量標準就是某某地區的樓盤大概多少錢一平米。那麼日本不動產是否也有個平均值可以供國內的朋友作為參考呢?答案是有的,銀貝置業顧問特別搜集相關數據,為您總結出大阪府及東京都兩個最熱門區域的房產每平米單價,讓您可以在選擇房產時更加從容。

中古一戶建單價

東京都中古一戶建價格單價

東京都中古一戶建平均單價約為:40萬日元/㎡

東京都中古一戶建單價如下:

都心3區:未知(供應量極少)

城東地區:45萬日元/㎡

城南地區:78萬日元/㎡

城西地區:69萬日元/㎡

城北地區:51萬日元/㎡多磨地區:23萬日元/㎡

 

關西地區中古一戶建價格單價

大阪府中古一戶建平均單價約為:24萬日元/㎡

大阪市內6個主要城區中古一戶建單價如下:

中央區:未知(供應量極少)

北區:59.9萬日元/㎡

西區:64.5萬日元/㎡

福島區:78.7萬日元/㎡

天王寺區:43.7萬日元/㎡

浪速區:68.2萬日元/㎡

 

大阪市內其他18城區一戶建單價如下(黃色標記部分):

中古公寓單價

東京都公寓價格單價

東京都中古公寓平均單價約為:70萬日元/㎡

東京都各區域中古公寓單價如下:

都心3區:115萬日元/㎡

城東地區:60萬日元/㎡

城南地區:80萬日元/㎡

城西地區:93萬日元/㎡

城北地區:70萬日元/㎡

多磨地區:40萬日元/㎡

 

關西地區公寓價格單價

大阪府中古公寓平均單價約為:34萬日元/㎡

大阪市內中心6城區及其他18城區中古公寓單價如下(黃色標記部分):

大阪市內城區中古公寓單價如下:

大阪市中心6城區中古公寓約為58萬日元/㎡

大阪市其他18城區中古公寓約為34萬日元/㎡

經營管理簽證來日本開網店,三大日本電商來幫您!

以經營管理簽證移居日本的核心要素就是在日本設立公司經營事業從而獲取日本長期簽證。但是大多數想移居日本的朋友有的是沒有經商經驗,有的是沒有語言基礎,有的是沒有足夠的運營資金,有的是沒有明確的事業計劃,這就對申請經營管理簽證造成了非常大的困難。

那麼有沒有一種事業,既不要豐富的經商經驗又不需要佔用很多資金,也可以不僱傭員工的事業呢??

答案是 有的!!

做日本電商事業可以滿足上述所有的條件,那麼我們就來看一下如何用日本公司註冊日本3大電商平台的簡易流程吧!

1.日本樂天市場

1.確定規模:

日本樂天市場有許多運營套餐可供選擇,您需要先確定自己的經營規模。

2.正式申請:

申請資料後,樂天會發送開店申請的頁面及開店申請時需要的ID,根據提示頁面完成註冊信息,並需要向樂天書面提交申請書。

3.註冊所需材料

經營管理簽證必須以公司名義提交:

①. 產品相關的營業許可、授權書、資格證書等;
②. 產品圖片3張以上;
③. 法人銀行賬戶、日本地址、電話等信息 ④. 公司藤本 ⑤. 店鋪或倉庫的圖片

4.正式簽約

通過樂天審查後方可與樂天正式簽約開設網店,在網店正式運營之前,需要向樂天支付首筆網店運營費用,一般需提前支付半年的費用,費用根據選擇的套餐不盡相同,正式簽約日樂天將網店運營系統(RMS)ID與操作指南郵送至店主,簽約後方可申請信用卡加盟及進行樂天物流相關的審查,需要在運營系統RMS上申請及驗證。

5.商品上架準備

* RMS認證後,可製作網店頁面,商品上架。

* 利用運營系統RMS向樂天申請開店許可。

* 開店許可申請的提交及審查需三天左右。

6.申請開店時間及費用

樂天入駐時間:目前樂天市場審核非常嚴格,一般需要1-3個月的審查期。

樂天入駐費用:60000日元+4800日元消費稅(一次性費用)+系統使用費

7.開店注意事項

①.您需使用日文系統RMS,來創建您的店鋪。 ②. 您需自行負責發貨給日本顧客 ③. 在9AM-6PM(JST)時段中里,您需要提供最少5小時的日文客服時間 ④. 您需自行承擔匯率相關風險

2.日本亞馬遜

1.材料準備

①.公司名稱、地址、聯繫人信息、電話號碼 ②. 亞馬遜其他店鋪的註冊郵箱(可選) ③. 公司藤本 ④.可計費信用卡 ⑤. 其他可以證明公司實力的材料

2.亞馬遜日本站開店費用

①.固定費用:4900日元/月 ②.傭金抽成:實際銷售額(商品售價+配送費)的8%~20%,因商品分類而異,無銷售無傭金。

3.亞馬遜日本站註冊流程

①.填寫信用卡信息 ②.填寫銀行賬戶信息(經營管理簽證需要公司賬戶)
③. 公司信息(公司名稱,所在地址,電話號碼)。 ④. 有效的電話號碼:在註冊過程中需要您填寫有效的電話號碼用來驗證是否為本人。 ⑤.提交亞馬遜審核

4.開店注意事項

①.能夠提供流利的日語客服 ②. 電腦環境支持日語,並能用日語填寫商品信息 ③.在日本有退貨地址

3.日本雅虎商店

1. 日本雅虎購物和日本雅虎拍賣

日亞分為日本雅虎購物為shopping.yahoo日本雅虎拍賣auctions.yahoo兩個部分。日本雅虎購物類似日本樂天,平台上主要是百貨用品。日本雅虎競拍類似eBay和閑魚,主要是個人在上面拍賣二手物品。

2.日本雅虎購物開店流程

1、選擇店鋪類型:

在Yahoo! Shopping中,賣家可以根據自身條件和店鋪需求選擇下面這兩種開店方式,企業店鋪和輕型店鋪。兩種開店方式都免費。賣家都不需要繳納平台入駐費用和月租費。目前兩種店鋪之間不可以轉換。

2.關於申請店鋪需要提供的資料

①.Yahoo! JAPAN ID Yahoo! JAPAN Business ID是Yahoo! JAPAN提供的面向公司服務和工具使用的ID。可以通過雅虎網站即時註冊,郵箱註冊成功後系統會默認生成一個註冊新Yahoo!ID,記住ID和密碼就好啦。

②.信用卡 一般用於選擇支付手續費或者產生支付差額的情況下,會使用到這張信用卡。該信用卡無論隸屬於法人,還是代表者或者店鋪管理者都可以的。並且後期可以變更信用卡信息。

③.公司信息 對於公司法人來說,一定要根據法人登記事項證明書在後台填寫公司名字,地址以及13位的法人號碼。個體經營的情況,要登記個體經營名字,房屋號或者實際經營位置的房屋號。需要照著自己的經營執照來填寫就可以。

④.代表者信息 按照法人登記事項證明書上的信息,填寫公司代表人的詳細資料。

⑤.銀行賬戶信息 注意不能提供ゆうちょ銀行賬戶

⑥.銀行賬戶信息必須與法人或者公司代表信息相符

3.關於日亞經營費用

①.初期0費用,固定費用和版權費也為0,平台分到的利潤是根據賣家設置的返點和營業額來計算的。

②.上圖第4行,為yahoo返點費用,最低設置為2.5%,其中1%為賣家必須給顧客提供的返點

③.第5行是廣告費用 由賣家自由設定 最低要求設置為1%

④.最後一行,針對營銷費用的一種分攤,占上面廣告費用支出的30%。

 

一篇文章了解日本特區民泊,簡易宿所的區別!

在辦理經營管理簽證的時候,我們可以簡單將赴日投資分為3大類型:

1.自主創業型投資自主創業,顧名思義就是自己有明確的創業計劃,希望來日本開設公司。主要依靠自己的資本、資源、信息、技術、經驗以及其他因素自己創辦實業,解決在日生活簽證問題。

2.加盟併購型投資加盟指商業品牌的代理加盟,併購指企業的兼并和收購。通過加盟或併購在日成熟的品牌店面,經營並管理企業從而解決在日生活及簽證問題。

3.不動產相關投資不動產投資其實即是物業投資,即購買土地及其上之房屋等不可移動建築物。為達到辦理及延續經營管理簽證的目的,必須購買整棟酒店或資質民宿,也可買地自建合規酒店或民宿,以此物業為公司資產進行經營管理工作才符合簽證要求。大部分客戶會選擇投資經營性的不動產來申請經營管理簽證,雖然所需資金要大一些,但是畢竟相對穩定,而且不動產本身也有資產保值的功能性。

具有經營性質的不動產包括特區民泊(特區民宿)簡易宿所(青年旅社)酒店/旅館 三大類別:

​赴日辦理經營管理簽證的客戶,除了直接購買酒店外,大多數客戶都是以經營民宿或經營青年旅舍來維持簽證,民宿或青年旅社所需要的啟動資金相對較少,對管理要求不高,收入也不錯,非常適合國人初次創業選擇。下面我們就詳細聊聊「特區民宿」和「簡易宿泊」申請的注意事項。

特區民泊

哪些地方可以取得「特區民泊」的認定想要取得[特區民泊]認定必須是要在[國家戰略特別區域]範圍之內才可以,也就是說在國家層面,允許實施民宿營業。但具體是否可以實施是要看各個自治體是否自行制定並實施了「民泊條例」。

大阪的特區民泊

大阪府雖然整體被指定為「國家戰略特別區域」,並制定實施了[大阪府民泊條例]。但是由於大阪市,堺市,高槻市,豊中市,東大阪市,枚方市都有獨立的保健所,需要各自製定民宿條例。大阪府的其他市町村也有權利選擇是否參加「大阪府民泊條例」。

申請特區民泊設施認定的注意點

1.面積問題:特區民泊設施面積至少要在25㎡以上。

2.設置前台的問題:民宿無需設置前台,在入住與退房時需要房東與租客見面,確認入住人數並記錄後,進行鑰匙的交接。如不能見面交接,需在入口處放置智慧手機或者平板計算機,入住的時候通過網路視頻電話的形式確認租客的人數之後再告知密碼鎖或鑰匙盒密碼。

3.民宿設施問題房屋的大門以及窗戶都要可以上鎖,如果有多間卧室必須每間都可以上鎖。要保證租客有一個舒適的居住體驗。要設置有24小時對應周邊鄰居投訴的窗口,必須將運營者的聯繫方式告知周邊鄰居。

4.需明示對應語言設施內必須對應有外國語的指示牌,可以對應一種或多種語言。但必須在預訂介面標明都對應哪些語言。需要用外國語註明各個設施的位置,使用方法。

5.滯留天數以及運營天數的限制政府規定的最低滯留天數為3天2晚,大阪市運營天數不設上限,也就是大阪市區特區民宿可全年運營。

6.民泊安全問題房東有義務在房間內放置電話,以便當發生危險或火災時,租客可以自行撥打求救電話。在發生緊急情況的時候工作人員必須能在20分鐘之內趕到民宿。

特區民泊的優勢

特區民泊相對於普通民泊來說,沒有每年180天經營的限制,可365天全年運行。民宿資質申請相對簡單,滿足條件即可立即開始運營。

特區民泊的劣勢

特區民泊受政策影響較大,特區民泊是建立在民泊條例上的產物,今後不排除有變更政策的可能性。

大阪市特區民宿數量為3531個(數據截止到2020年4月30日)

簡易宿所

申請簡易宿所認定要點

1.面積問題:申請簡易宿所的面積標準需33平方米以上,當入住人數不滿10人的情況下,人均面積超過3.3平方米。如:5張床鋪需16.5平方米以上。

2.設置前台的問題:簡易宿所作為旅館業的營業形態之一,本來設置像酒店一樣可以辦理入住手續的前台為必須條件。但是自2016年3月30日開始,從必須設置前台改為了希望設置,但最終決定由地方自治體決定。

3.用途地域的問題:只有六種地域允許運營旅館。第一種住居地域,第二種住居地域,准住居地域 ,近鄰商業地域,商業地域 ,准工業地域。也就是說如果公寓或者一戶建所在用途地域為第一種低層住居専用地域,第二種低層住居専用地域,第一種中高層住居専用地域,第二種中高層住居専用地域等區域的話,是無法將建築物用途從共同住宅變更到酒店,旅館的,也就無法拿到簡易宿所許可。

4.公寓需徵得管理組合許可管理組合是有權決定公寓的規則,並且強制全體住戶遵守的。所以以公寓作為簡易宿所是需要管理組合通過的。

5.滿足消防安全要求除此之外由於旅館在消防法中屬於特定防火物件物。你還要面對建築課,消防署的層層審查。他們必須確認該旅館有足夠的防火等級且在發生火災時有足夠的消防通道來逃生。否則你也是申請不到許可的。另外在運營旅館之前你有義務向你的鄰居進行說明和告知,並取得他們的理解。

簡易宿所的優勢

簡易宿所許可屬於旅館業,對運營天數的上限沒有限制,你可以放心的運營365天。根據日本法律的不溯及原則現在已經取得簡易宿所許可的旅館不管之後法律如何變化都可以不受影響。繼續的運營下去。

簡易宿所的劣勢

簡易宿所許可屬於旅館業,申請手續非常複雜,申請周期一般在半年以上。

大阪市酒店旅館(包含簡易宿泊)數量為1707個(數據截止到2020年4月30日)

在日本生活每月繳納年金保險究竟需要多少錢?

我們知道中國的保險制度是五一金制,日本跟中國類似,也有相似的保險制度,下面就跟隨銀貝一起了解一下日本的年金保險制度吧!

01

國民年金&厚生年金&共濟年金

1.繳納對象年金就是養老保險的意思,在日本居住的20歲-60歲的人(包括持在留卡的外國人)都需繳納,繳費對象可細分為:

(1)1號被保險者:指的是在日本居住的20-60歲人群中,學生,農民,自營業主等所需繳納的國民年金費用。2020 年 4 月至 2021 年 3 月的國民養老保險的月度繳費金額是 16,540 日元。如果遇到失業,經濟陷入困難等情況,可以申請不同程度的減免。

(2)2號被保險者:指的是在日本居住的20-60歲人群中,有工作的人。厚生年金:指的是國民年金的2號被保險者中,會社員需要加入的。共濟年金:指的是國民年金的2號被保險者中,公務員或者私立學校的教師需要加入的。

(3)3號被保險者:指的是上述人群中,2號被保險者所撫養的配偶。(配偶有工作的情況按照2號被保險者執行)保險費是0日元/月。2.國民年金的1號2號3號被保險者,65歲以後能拿到的養老金是不同的:(1)1號被保險者:國民年金(基礎年金)+國民年金基金等(2)2號被保險者:國民年金(基礎年金)+厚生年金等(3)3號被保險者:國民年金(基礎年金)

3.厚生年金:1號和3號被保險者的保險費是固定不變的,2號被保險者也就是公司社員所繳納的厚生年金費用計算表。根據您的月度年收可以在下表找出個人所負擔的的金額,個人負擔的費用為紅線所框處的金額(公司負擔50%,個人負擔50%)。

由上表可以看出,如果您的月收入在20萬日元的話,自己需要負擔的厚生年金為18300日元。通過辦理經營管理簽證設立公司的朋友來到日本加入的也是厚生年金,可以參照自己設定的法人工資估算。另外由於是公司法人代表,公司的支出也是由您負責,所以您所需要負擔的費用其實是全額費用。

 

02

國民健康保險&社會健康

1.繳納對象(1)國民健康保險:除了(2)以外的人加入的就是國民健康保險。(留學生及自由職業者等)(2)社會健康保險:指的是有正式工作的人及撫養的家庭成員加入的醫療保險。在日本工作的人,工作單位會給你加入健康保險,配偶和子女如果是被撫養,也可以享受到同等待遇的醫療服務。2.國民健康保險費:

「國民健康保險費」=「醫療保險費」+「後期高齡者支援金保險費」+「護理保險費(※)」 (※ 家庭內有40至64歲成員的家庭)6月份決定4月份到次年3月份的年間保險費,發出「國民健康保険料決定通知書」。另外,如在6月到次年3月加入,則從加入的月份起計算保險費並通知。

留學生無收入的情況下每年大約需要繳納4萬5千日元左右。

3.社會健康保險費:日本大多數企業均為中小企業,中小企業加入的是全國健康保險協會保險(簡稱協會保險)。如果就職的是大型企業一般會有自己的保險組合,如果是公務員或者私立學校的教師加入的是共濟組合。外國人來日本開設公司都是中小企業,我們就以社會健康保險為例作說明。

根據年收及年齡參看上面的表格就可以知道每月應繳納的健康保險費用。

03

僱用保險

僱用保險費率為年收入0.3%。

舉例說明

如果您的年齡為28歲單身,工資假定在月收入為20萬日元。

個人應繳納的保險費用總額為:18300日元+10190日元+600日元=29090日元。

香港房價全球第一,東京竟然連前20都沒有入圍?

上海、深圳、北京的住宅價格躋身全球前十。近日,美國商業地產機構CBRE世邦魏理仕發布的報告顯示,2019年全球住宅價格最高的十大城市中有一半位於亞洲,中國香港仍是全球房價最貴城市。根據報告,香港住宅套均價格為125.44萬美元(約合人民幣892.6萬元),位列全球住宅套均價格首位。

位列第二和第三的城市分別是德國慕尼黑和新加坡,套均價格分別為100萬美元(約合人民幣711.58萬元)和91.56萬美元(約合人民幣651.52萬元)。中國上海、深圳和北京的住宅套均價格分別為90.58萬美元(約合人民幣644.55萬元)、78.39萬美元(約合人民幣557.81萬元)和76.35萬美元(約合人民幣543.29萬元),再次躋身全球前十,分列第四、第五和第六位。前十的最後四位為加拿大溫哥華、美國洛杉磯、法國巴黎和美國紐約。

CBRE的報告對全球39個重點城市2019年的住宅市場數據與發展趨勢進行綜合對比與解讀。調研結果顯示,39個市場中有31個錄得住宅價格上升,但平均漲幅只約為上一年水平的一半。報告指出,價格增速的普遍放緩也在一定程度上反映出各類降溫措施實施後樓市逐步趨穩,房價過快上漲勢頭得到有效抑制。

香港房價全球最貴,新加坡也牢牢佔據第3名的位置,這與這倆個地區人口密度大,適宜居住的土地資源稀缺有很大的關係,另外兩個地區都是華人居住者居多,買房置業是刻在骨子裡的,這也是為什麼香港及新加坡房價居高不下的原因。

 

但是令人震驚的是東京這個城市人口數量常年排名世界第一的城市,房價水平竟然跌出TOP20!!這也從側面體現出日本整個國家的房產價格實是處於非常合理的價格區間內,在全球大放水的經濟政策下,日本不動產還是非常具有投資價值的!